La inversión en progresos de construcción previa atrae a muchos inversionistas porque proporciona una vía para maximizar retornos; sin embargo, no todas las oportunidades de construcción previa son iguales.

A medida que Costa Rica continúa desarrollándose, hay una variedad de oportunidades tentadoras de inversión de construcción previa disponibles para los compradores.

Este artículo hecha una mirada en algunos de los factores claves para saber antes de invertir en una propiedad de construcción previa en Costa Rica.

1. La primera consideración a hacer es la localización del proyecto. ¿Está en un área que sirva lo mejor posible a sus metas de inversión y forma de vida deseada? Para tratar esto, es importante analizar el crecimiento previsto del área y de las comunidades circundantes.¿Usted está anticipando el crecimiento futuro o usted desea una atmósfera más aislada? Para tener una comprensión mejor de cómo los proyectos de construcción previa afectarán los alrededores, es importante entender el tipo de clientes que sean atraídos al desarrollo y a la comunidad terminados una vez.

2. En segundo lugar usted debe considerar cuáles son sus metas específicas de inversión. Si usted está buscando una propiedad que tenga gran potencial del flujo de liquidez, sus criterios pueden variar de alguien que quisiera un segundo hogar para utilizarlo algunos meses del año sin interés en alquileres. De cualquier manera, sabiendo cuáles son sus metas específicas antes de hacer consideraciones serias le proveerá a usted la dirección que permitirá que su corredor local haga su trabajo y lo mejor de su capacidad. Es también importante considerar sus estrategias de salida.

3. ¿Está es una propiedad que usted desee sostener por 15 a 20 años, o a usted le gustaría utilizarla por 3 a 5 años y utilizar la propiedad como plataforma para moverse a su inversión siguiente? En todo caso, la singularidad aumentará la demanda y la comerciabilidad de una propiedad.

Hay un puñado de desarrollos en Costa Rica que ofrecen precios de construcción previa o de la "tierra cruda" a los clientes, pero si usted está comprando un pedazo de propiedad que es una moneda de diez centavos por docena, le aseguro que usted tendrá dificultad para revender su propiedad. Un gran producto tiene competencia limitada, así que si usted compra lo mejor usted asegurará el éxito de su inversión.

Otro factor importante es considerar cómo sus metas de inversión caben en el mercado que usted está interesado. Analice las necesidades específicas del mercado; ¿es la demanda alta para los hogares unifamiliares, los condos, o comodidad de hotel de lujo? Al considerar la oportunidad que se encuentra dentro de cada área le ayudará a sacar el mayor éxito de las decisiones relativas a su inversión.

4. ¿Cuál es la reputación del constructor? Hay una enorme diferencia entre decir "esto es lo que planeamos hacer" y "esto es lo que hemos hecho." Si el desarrollador no tiene experiencia en Costa Rica, sea cauteloso. La mayoría de los constructores aprenden a partir de un proyecto al siguiente, así que es ideal ponerse en una posición donde no está su inversión en el inicio de su curva de aprendizaje…

Si el constructor ha trabajado en el área, asegúrese de visitar algunos de sus proyectos anteriores y tenga una comprensión firme del proceso de la construcción y la calidad de su producto final. Si un desarrollador intenta desalentarle de hablar con los corredores locales, tome precauciones. Sea inquisitivo y pida que al desarrollador que le explique la calidad de su construcción de modo que usted entienda porqué planean utilizar los métodos y los materiales de la construcción que serán utilizados.

¿Cuáles son los planes del desarrollador para el proyecto específico? Este punto ata de nuevo su objetivo personal de inversión. Es importante mirar el número total de las unidades propuestas en el proyecto. ¿Su unidad será única y en alta demanda concerniente a las otras en el proyecto? ¿Qué hará el proyecto único?

Algunas de las oportunidades de la construcción previa en Costa Rica están en los proyectos de gran escala que tomarán de 10 a 15 años construirlos, mientras que otros serán terminados en el plazo de 18 a 24 meses. ¿Usted desea estar en una comunidad que tenga la construcción en marcha, o usted desea estar en una localización que sea terminada y todas las unidades se han entregadas simultáneamente?

5. ¿Esta el proyecto plenamente permitido para la construcción? El proceso de permiso puede consumir mucho tiempo, y lo mejor es que el desarrollador no esta esperando para el final mientras que controla su capital de inversión. En los últimos años en Costa Rica, he visto varios proyectos de construcción previa ir a la venta antes de tener todos sus permisos finales en su lugar, sólo para descubrir que hay un permiso, que no será otorgado, que compromete todo el proyecto entero. Para eliminar este potencial retraso, los únicos proyectos de la construcción previa digno de consideración son los desarrollos que tienen todos los permisos estén aclarados o consideré otro proyecto.

6. ¿La propiedad se lleva a cabo en concesión o esta titula completamente? En Costa Rica, aproximadamente el 90% de las propiedades costera a 150 metros de la marca de la marea alta es sostenido por concesiones del gobierno, así que es importante cerciorarse de que usted se está ocupando de que la propiedad se titule completamente.

Si es necesario busque consejo legal para entender completamente cómo la propiedad será llevada a cabo legalmente antes de tomar una decisión. La concesión de la tierra es un arriendo del gobierno que da los derechos reanudables a la propiedad, mientras que la propiedad titulada es honorario simple. Hay también propiedades en Costa Rica que están tituladas, pero no se segregan independientemente y funcionan como propiedad del dueño aunque están tituladas.

7. ¿Cómo serán manejados los fondos del depósito? ¿Una vez que usted decida comprar una propiedad en una pre-construcción, dónde o cómo su depósito será llevado a cabo? Desafortunadamente, he oído hablar de varias situaciones donde los compradores pusieron 'depósitos' en la propiedad de construcción previa, y porque el depósito no fue llevado a cabo en una cuenta de fideicomiso a terceros, los fondos no fueron utilizados para la construcción de la unidad contraída.

Esté extremadamente claro en cuanto a cómo los fondos serán sostenidos, cuando los fondos serán lanzados, y bajo qué condiciones serán liberados los fondos. Discuta todos estos aspectos con su abogado y su desarrolladoror. Si el desarrollador/el constructor insiste que usted utilice sus cuentas para sostener sus fondos, sea cauteloso. Es también importante tener una cláusula en el contrato que forzará al desarrollador realizarse dentro un período razonable, de modo que el fracaso requerirá el reembolso de cualquier fondo recibido como depósito, esto se discute en detalle adicional bajo estructura del contrato. 8. ¿Si compra un sitio casero en una venta de pre-desarrollo, hay un pago del asimiento que se sostendrá en fideicomiso? Las partes posteriores del asimiento son herramientas útiles al comprar los sitios caseros en comunidades y no son necesarias con los condos. Las partes posteriores del asimiento deben ser liberadas una vez que el desarrollador haya entregado todas sus obligaciones contractuales tales como infraestructura, agua y electricidad. Un asimiento actúa como motivación para que el desarrollador termine su compromiso a usted, el inversionista, pero también protege a inversionistas en caso que el desarrollador falle.

En caso que un desarrollador falle, un asimiento correctamente estructurado permitirá que los dueños caseros terminen el trabajo que sigue habiendo sin ser hecho. En ejemplo, si el costo estimado de infraestructura es $2.5 millones para una comunidad cerrada, la cantidad total de fondos se sostiene hasta que la entrega se divida por todas las propiedades en la comunidad para asegurarse de que $2.5 millones estarán disponibles para los dueños de una casa en caso de necesidad. Si un asimiento no está en su lugar o no es suficiente, hay la posibilidad de que evaluaciones adicionales sean necesarias para completar lo que se debería haber terminado en primer lugar.

9. ¿Esta el financiamiento de construcción en orden o el desarrollador está confiando en las ventas para terminar el proyecto? En épocas económicas inciertas, el efectivo es una posición incluso más fuerte de lo que ha sido en el pasado, así que es importante utilizarlo sabiamente, especialmente cuando el financiamiento de sus activos está invertidos en propiedades de construcción previa.

Si el desarrollador va a depender de los ingresos de ventas para terminar el proyecto, entonces su inversión se expone sin importar si usted honra su horario de pago o no. Sin embargo, si el desarrollador tiene suficientes fondos para terminar la estructura, entonces su inversión se protege y usted puede estar confiado de que progresará la construcción tal como se planeo.

10. ¿La estructura del contrato protege su inversión? Es importante que los desarrolladores sean responsables, como también esté muy claro que si los plazos preestablecidos no se resuelven, entonces usted estará protegido. Los contratos señalarán cuando los pagos son debidos si se ocupa de los pagos progresivos, este seguro que el desarrollador está satisfaciendo el progreso necesario antes de lanzar fondos.

Dependiendo de la naturaleza del proyecto, los contratos variarán, pero deben contornear las repercusiones si cualquiera de las partes está en la abertura del contrato. Una cláusula de arbitraje permitirá la resolución del conflicto de haber allí un desacuerdo entre usted y el desarrollador en cuanto a qué constituye las obligaciones contractuales de cada parte.

Aunque las oportunidades de la construcción previa son un riesgo más alto debido a su naturaleza, mucho del riesgo puede ser manejado entendiendo la situación para asegurarse de que usted invierte sabiamente y maximiza sus devoluciones. ¡En última instancia, usted está invirtiendo en su forma de vida, así que elija sabiamente cerciorarse de que es una propiedad que usted gozará!

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